南宁买房可10年免费坐地铁 多城地铁公司押注房产？

房地产营销领域有新的东西。

近日，南宁轨道地产集团有限公司在其官方微信官方账号“南宁轨道会”上宣布，买房可免费乘坐地铁10年。

南宁轨道地产表示，2022年11月11日至12月31日期间，凡在轨道地产任一项目进行住宅房源交易的客户，100%享受免费乘坐地铁10年的优惠。

微信官方账号中微信“南宁赛道俱乐部”截图

这样的宣传很快引起了广泛关注。不少网友在看热闹的同时，也质疑地铁作为公共服务工具，是否适合房地产营销。

公共服务市场化？

此次事件的重要争议点在于：南宁轨道地产向购房者提供免费乘坐地铁10年的权利是否合适？

南宁地铁。图/视觉中国

天眼查资料显示，南宁轨道地产由南宁轨道交通集团有限公司全资拥有，该公司是负责南宁地铁运营的公司，由南宁市国资委100%控股。

广东法律学盛邦律师事务所高级合伙人、优艾设计网_设计百科最高人民检察院民事行政案件咨询专家陈亮告诉《中国新闻周刊》，南宁轨道地产和南宁轨道交通是两个独立的法人实体。如果房地产公司向地铁公司支付房屋所有人10年的地铁费，那么就是纯商业促销，无可厚非。

陈亮表示，如果南宁轨道地产没有向南宁轨道交通支付相应的费用，而是利用公司之间的联系作为便利条件，为购房者付款，这就存在合法性的问题。

“因为南宁轨道地产的推广目的是盈利，轨道交通本身就是一项公共服务，由财政出资，也就是所有纳税人的钱，目的是平等地为公众提供公共服务。单纯对有房一族实行免费地铁政策，不仅违背了公共服务公平提供的原则，而且相当于用全体纳税人的钱为有房一族免费乘坐地铁买单。”陈亮分析道。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，地铁公司要做楼盘推广，不如将“免费乘坐地铁”改为“给予10年地铁购票补贴”。

“目前《广告法》明确广告不能损害公共利益。据南宁轨道地产介绍，买房的话可以免费拿。换句话说，买房的人和不买房的人在地铁票价计费上有不同的价格，这显然是不可行的。”严跃进告诉《中国新闻周刊》。

“花式营销”的背后

免费坐10年地铁能打几折？

如果一天通勤四次，坐地铁要20块钱。一年260个工作日需要5200元，10年的地铁票价大概需要52000元。

但是，由于免费坐地铁需要10年，即使想获得几万元的优惠，其实也伴随着风险。

广东律师事务所合伙人何律师告诉《中国新闻周刊》，免费乘坐地铁是一种营销手段，实际上是给购房者优惠。

他表示，由于免费乘坐地铁的内容，如果后续地铁票价发生变化或者地铁有其他定价政策，很可能会与此类承诺的优惠政策发生冲突，或者引发一些纠纷。

何认为，南宁轨道地产是南宁轨道交通的全资子公司，其公开宣传承诺在一定期限内可以免费买房，对自己具有约束力。南宁轨道置业一旦违反相应承诺，应承担违约责任。

然而，在不少业内分析人士看来，房地产商“花式营销”的背后，充当噱头只是一个方面。在市场低迷的情况下，提供优惠，变相降价，才是这类活动的核心。

严跃进分析，这种花哨的营销手法今年其实很多，是房地产去库存的新现象。

今年以来，当地开发商为了促销，可谓“八仙过海，各显神通”。河南的开发商推出了“小麦换住房”和“大蒜换住房”，而江苏和浙江的开发商推出了“西瓜换住房”

具体到南宁，国家统计局数据显示，从2021年7月开始，南宁二手房价格开始下跌。截至今年10月，南宁二手房价格已经连续18个月下跌。

安居客数据显示，10月，南宁二手房均价11000元/平方米，已从2021年7月的11600元/平方米的高位下跌5.17%，回落至2019年的水平。

中国研究院数据显示，2022年1-10月，南宁市共成交商品房647.2万平方米，同比下降29.7%。具体来看，截至2022年10月，南宁市商品房已成交9716套，成交面积48.5万平方米，环比下降41.7%，同比下降22.5%。

很多地铁公司进入房地产市场。

值得一提的是，最近两年，越来越多的城市地铁公司开始涉足房地产业务。

南宁轨道地产自成立以来，已推出四个TOD系列产品。依托地铁出行15分钟生活圈，先后开发建设了福建花园、明秀住宅小区等约30个住宅小区。

在南宁之外，越来越多的地铁公司成为了土地拍卖市场的常客。深圳地铁、广州地铁、厦门轨道交通、杭铁集团、沈阳地铁、合肥轨道交通、苏州轨道交通、南京地铁位列今年拍卖市场前100名。2020年，前100名里唯一的是深圳地铁。

在1-8月全国房地产企业新增增加值排行榜上，广州地铁以698.2亿元的新增增加值排名第八，超过龙湖集团和中国金茂；深圳地铁以173.1亿元位列新增增加值排行榜第35位。

通常，城市地铁公司不能依靠票价来支付运营成本。比如2020年广州、北京、深圳地铁的门票收入只有59亿、41亿、36亿元，但运营成本却分别高达113亿、184亿、133亿元。

这时，地方政府补贴就成为地铁公司正常运营的重要保障。

近年来，地铁公司投资房地产的热情不断高涨，这可能与深圳地铁此前实施站城一体化“珠玉在前”密切相关。

具体而言，站城一体化发展不仅意味着在地铁站周边建设购物中心、写字楼、酒店或住宅，还意味着开发与地铁相连的独立地下空间，以获取升值收益，反哺地铁的建设和运营。

在深圳地铁2020年208亿元总收入中，站城一体化发展占比超过70%。2021年，深圳地铁实现营收164亿元，地铁营收占比仅为24%。

然而，与往年房地产市场暴涨不同的是，今年以来，各地楼市都出现了不同程度的下滑。

“如果房地产市场继续下行，即使地铁房相对好卖，在市场整体下行的背景下，也存在大规模滞销的可能。如果是这样，房地产商肯定会拖累地铁公司。”有业内人士担忧。