金融危机以来最悲观？加息潮或令全球多地楼市繁荣破灭？

第一财经：金融危机后的十年，货币宽松促进了全球楼市的繁荣。目前，美联储等央行正在采取40年来最激进的加息举措，房地产市场的繁荣可能会戛然而止。

牛津经济研究所在最近的一份报告中写道：“整体而言，这是自2007 ~ 2008年以来最令人担忧的楼市前景，未来房价走势可能在温和下跌和大幅下跌之间徘徊。”

美国房地产市场正以创纪录的速度降温。

衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数(Case-Schiller Index)显示，从2019年12月到2022年6月，美国现房价格飙升45%，为有记录以来最快增速。

为了应对40年来最严重的通胀，美联储自3月以来已6次加息，累计涨幅达375个基点。联邦基金利率水平已升至2008年1月以来的最高水平。

在2日宣布利率决定后的新闻发布会上，美联储董事长鲍尔说：“疫情爆发后的几年里，由于需求上升和低利率，美国楼市严重过热，有必要恢复供求平衡。”他明确表示，目前不会考虑暂停加息。在之前的议息会议上，他表示房价正在以不可持续的速度上涨，楼市可能要经历一次回调。

随着利率的上升，美国的抵押贷款利率正以有史以来最快的速度飙升。根据住房抵押贷款公司房地美(Freddie Mac)的数据，30年期抵押贷款利率在10月下旬一度超过7%，这是优艾设计网_平面设计20多年来的第一次。2021年，30年期抵押贷款利率平均保持在3%以下。根据房地产网站Realtor.com的数据，10月份，与去年同期相比，购房者必须承担的月付款激增了77%。

美国30年期抵押贷款利率走势

随之而来的是房地产市场创纪录的降温。根据美国房地产经纪人协会公布的最新数据，9月份美国成屋销售总数录得年化471万套。如果剔除疫情初期的异常值，这一指标创下了自2012年9月以来的新低，也是连续第8个月环比下降，为15年来最长下降时间。根据凯斯-席勒指数，7月房价下跌，为2019年1月以来首次，但跌幅相对较小，仅为0.3%。

然而，大多数分析师并不认为美国房地产市场会重蹈次贷危机的覆辙。摩根士丹利预测，从今年6月到2023年12月，美国房价将下跌7%。穆迪分析预测，从今年6月到2024年夏季，美国房价将下跌10%。如果经济衰退如期而至，房价可能下跌20%。

新西兰和澳大利亚的房价可能会下跌15%

新西兰和澳大利亚也是疫情期间房地产火爆的典型代表。评级机构惠誉对《第一财经日报》表示，从2020年3月到最近的房价峰值，新西兰房价上涨了45%，澳大利亚房价上涨了22%左右。但该机构预计，这两个国家的房价将从高位下跌15%，供需偏紧有助于控制房价下跌。

澳大利亚美联储1日将基准利率上调至2.85%，为年内第七次加息；另一方面，纽西兰的美联储则一直冲向美联储，自2021年10月以来连续第八次加息，共加息350个基点，基准利率也达到7年来的最高值。

与美国不同，这两个国家的房地产市场对货币紧缩更加敏感。在美国，人们通常在买房时锁定长期固定利率，以抵御利率上升的影响，而在新西兰，数据显示，9月份约55%的未偿还抵押贷款是浮动利率或需要在2023年7月前重置的固定利率。根据新西兰美联储2日发布的金融稳定报告，从2020年底到2021年初，许多借款人将贷款固定在1至2年的低利率，未来他们将逐步重新固定利率

投资机构Coolabah Capital首席投资官乔伊表示，根据澳洲联储的房价预测模型，如果利率达到4.25%，房价可能下跌40%。该货币目前预测该国利率将在4%以上见顶，高于目前2.85%的水平。

9月，英国房价创下两年多来最大月度跌幅。

面对政治动荡、经济衰退、高通胀等一系列负面因素，英国的房价也开始加速下跌。贷款机构nation wide 1 1日公布的数据显示，英国9月平均房价环比下降0.9%，为2020年6月以来最大跌幅，同比涨幅收窄至7.2%，为2021年4月以来最小同比涨幅。

抵押贷款机构Nationwide的首席经济学家加德纳表示，市场无疑受到了“迷你预算”的影响，这导致市场利率大幅上升。由于家庭财务已经受到高通胀的挤压，飙升的借贷成本加重了住房负担。

此前，英国住房市场已经出现见顶迹象。3日，英国央行宣布加息75个基点，为1989年以来的最大加息幅度。基准利率升至3%，为去年12月以来连续第八次加息，推动英国利率升至14年来最高水平。